近期，國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、國(guó)
3月1日，鄭州市人民政府官方網(wǎng)站發(fā)布《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，釋放出涉及限購(gòu)、限貸、土拍等有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重磅消息。
房市新政有何變化？對(duì)市場(chǎng)和購(gòu)房者將有何影響？
答案，都在以下這15大核心解讀中：
1、限購(gòu)政策放松，多買(mǎi)一套房
政策原文：
滿(mǎn)足居家養(yǎng)老需求。子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。
解讀：
原本鄭州限購(gòu)政策要求家庭購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)不得超過(guò)2套，目前新政提出滿(mǎn)足居家養(yǎng)老需求，家庭可以新購(gòu)一套住房，也就是說(shuō)家庭購(gòu)房數(shù)量可以在政策允許內(nèi)達(dá)到3套。
鄭州1260萬(wàn)人口，約有300多萬(wàn)個(gè)家庭，在這樣的人口基數(shù)上，鄭州可以釋放300萬(wàn)套的購(gòu)買(mǎi)力。按照改善型購(gòu)房的標(biāo)準(zhǔn)，每套100平方左右，相當(dāng)于釋放3億平米的需求。
說(shuō)個(gè)略顯浮夸的算法，按照鄭州每年銷(xiāo)售2000萬(wàn)方左右的市場(chǎng)行情，未來(lái)15年將會(huì)處在市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀態(tài)!
2、限貸政策放松，二套可以按首套貸款
政策原文：
降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。
解讀：原政策限購(gòu)又限貸，比如說(shuō)隔壁老王家，已經(jīng)買(mǎi)了1套房，再買(mǎi)第2套房最高只能貸款40%。如果老王家已經(jīng)有2套房，既沒(méi)有購(gòu)房名額，也不能貸款。
新政策放開(kāi)，如果老王家原來(lái)只有1套房，他只要把原來(lái)房子貸款結(jié)清，買(mǎi)第2套房依然可以按首套房貸款，可以貸總房款70%，老王首付門(mén)檻大大降低。
還有-種情況很可能出現(xiàn):
隔壁老李家已經(jīng)有2套房，貸款全部結(jié)清，現(xiàn)在他可以憑借老爸老媽或者老丈人來(lái)鄭，購(gòu)買(mǎi)第3套房，而且第3套貸款很可能可以按首套來(lái)算。
在這種情況下，老李家獲得第三套房子會(huì)非常輕松，他可以把前兩套房作抵押，獲得首付款，購(gòu)買(mǎi)第3套房毫無(wú)壓力。
3、大學(xué)生買(mǎi)房享受補(bǔ)貼，剛需市場(chǎng)將迎來(lái)春天
政策原文：
保障大學(xué)生在鄭安居。對(duì)博士研究生、碩士研究生、本科畢業(yè)生（技工院校預(yù)備技師、技師）、專(zhuān)科畢業(yè)生（技工院校高級(jí)工）在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)的，符合條件的可購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房，購(gòu)買(mǎi)商品住房的按照政策給予購(gòu)房補(bǔ)貼。對(duì)在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)大學(xué)生購(gòu)房前，符合條件的提供保障性租賃住房，對(duì)租住市場(chǎng)化租賃住房的可給予一定面積補(bǔ)貼，優(yōu)惠期限為3年。
解讀：
享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠的最低門(mén)檻是專(zhuān)科生，這意味著只要來(lái)鄭州買(mǎi)房或者租房，大部分年輕人都能享受到優(yōu)惠。
博士、碩士等人才留在鄭州的補(bǔ)貼更高，具體補(bǔ)貼政策已經(jīng)執(zhí)行多年，不再啰嗦。
該政策將極大刺激剛需房市場(chǎng)，以剛需市場(chǎng)為主的鄭州房市將迎來(lái)春天。
4、土地按市場(chǎng)需求供應(yīng)，不再盲目供地
政策原文：
穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)節(jié)奏。依據(jù)各片區(qū)商品住宅去化周期情況，合理確定新增住宅用地供應(yīng)量，確保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18個(gè)月時(shí)，適度增加住宅用地供應(yīng)量；在去化周期大于18個(gè)月時(shí)，適度減少住宅用地供應(yīng)量。
解讀：
鄭州原本供地節(jié)奏相對(duì)粗放，新政將供地節(jié)奏與去化周期緊密關(guān)聯(lián)，去化周期超過(guò)一年半時(shí)會(huì)減少供地節(jié)奏，去化周期低于一年半時(shí)增加供地，穩(wěn)定市場(chǎng)供應(yīng)。
一邊刺激需求端，一邊穩(wěn)定供應(yīng)端，兩手抓兩手硬，不穩(wěn)都不行。
5、開(kāi)發(fā)商拿地成本降低，土拍市場(chǎng)將活躍
政策原文：
土地競(jìng)拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的20％，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實(shí)行分期繳納。
解讀：
原本鄭州土拍住宅用地土地競(jìng)拍保證金比例是掛牌起始價(jià)的50%，土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)將競(jìng)買(mǎi)保證金轉(zhuǎn)為土地出讓金，住宅用地和住宅兼容用地1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款。
50%變成20%，一塊總價(jià)10個(gè)億的宅地，保證金少了3億元；而且剩余部分還可以分期繳納。新政策將極大減小房企的資金壓力和拿地成本，刺激房企拿地信心。
6、房?jī)r(jià)不受開(kāi)發(fā)商影響，由官方把握
政策原文：
完善房?jī)r(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。出讓住宅用地實(shí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓政策，對(duì)于“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓方式供應(yīng)的地塊，將已確定的房屋銷(xiāo)售價(jià)格寫(xiě)入土地出讓合同。房屋銷(xiāo)售時(shí)，不得超出確定的銷(xiāo)售價(jià)格辦理商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案。
解讀：
房子價(jià)格定多少錢(qián)原本是由政府給備案指導(dǎo)價(jià)，開(kāi)發(fā)商最終決定；新政策則將定價(jià)權(quán)直接交給官方，從土拍時(shí)就明確房子售價(jià)，而且價(jià)格寫(xiě)入土地出讓合同。
新政讓開(kāi)發(fā)商喪失定價(jià)權(quán)，更有利于穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格，保護(hù)購(gòu)房者。
7、鄭州房子爛尾的風(fēng)險(xiǎn)將大幅降低
政策原文：
嚴(yán)格落實(shí)房屋預(yù)售制度。按照《鄭州市商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定的“二、三、五”預(yù)售形象進(jìn)度要求辦理預(yù)售許可，取消因新冠肺炎疫情期間允許房地產(chǎn)企業(yè)“正負(fù)零”預(yù)售的相關(guān)政策，嚴(yán)格執(zhí)行鄭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。
解讀：
按照原來(lái)的政策規(guī)定，比如一棟總高20層的高層想要進(jìn)入預(yù)售環(huán)節(jié)，至少要完成5層以上結(jié)構(gòu)封頂工程才可以申請(qǐng)預(yù)售，但是因疫情影響，鄭州曾將預(yù)售施工進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)降低為“正負(fù)零”，也就是蓋好地下室、建筑施工達(dá)到地面層，就可以申請(qǐng)預(yù)售。
如今新政再度回歸原政策，大幅度降低開(kāi)發(fā)商爛尾風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)購(gòu)房者利益。
8、開(kāi)發(fā)商開(kāi)工、賣(mài)房速度加快，市場(chǎng)活躍度提高
政策原文：
加快項(xiàng)目開(kāi)工、銷(xiāo)售節(jié)奏。精簡(jiǎn)建設(shè)項(xiàng)目審批程序，工程建設(shè)項(xiàng)目全流程審批時(shí)間控制在54天以?xún)?nèi)，實(shí)施科學(xué)精準(zhǔn)的揚(yáng)塵防控和疫情防控措施，增加有效施工天數(shù)。已經(jīng)辦理土地抵押或在建工程抵押的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以辦理商品房預(yù)售許可審批手續(xù)，當(dāng)事人另有約定的除外。商品房實(shí)際網(wǎng)簽銷(xiāo)售前，相關(guān)房源應(yīng)辦理解除抵押手續(xù)。
解讀：
簡(jiǎn)化手續(xù)、增加有效施工天數(shù)，可以讓開(kāi)發(fā)商快速開(kāi)盤(pán)，快速銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)資金回籠。如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商資金壓力小，參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度大幅提高。
9、交房多年路不通、沒(méi)商業(yè)、沒(méi)學(xué)校狀況將極大改善
政策原文：
完善公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施。優(yōu)化商品住房項(xiàng)目配套設(shè)施，在各類(lèi)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、32個(gè)核心板塊、小微產(chǎn)業(yè)園、眾創(chuàng)空間、孵化器等產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域，對(duì)已建成項(xiàng)目，通過(guò)增加優(yōu)質(zhì)學(xué)位、建設(shè)醫(yī)療圈、改善交通出行等措施，補(bǔ)齊公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施短板;對(duì)未開(kāi)工項(xiàng)目，增加教育、醫(yī)療、交通等配套設(shè)施供給，做到公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施同步施工同步交付。
解讀：
原本鄭州有不少小區(qū)，尤其是三四環(huán)之間的剛需大盤(pán)小區(qū)，新房交付多年后依然是道路不通，配套不齊全，新政策執(zhí)行后將對(duì)此類(lèi)現(xiàn)象形成極大改觀。
此項(xiàng)政策的出發(fā)點(diǎn)還是在保障購(gòu)房者權(quán)益，提高住房舒適性。
10、筒子樓、鴿子窩、超高容積率住宅樓成為歷史
政策原文：
提高商品住宅品質(zhì)。落實(shí)《河南省綠色建筑條例》，嚴(yán)格高容積率、低綠地率項(xiàng)目審批程序，對(duì)低容積率、高綠地率、環(huán)保節(jié)能和立體生態(tài)建筑予以政策支持，對(duì)銷(xiāo)售限價(jià)給予一定比例的上浮，逐步增加高品質(zhì)住宅供應(yīng)量。
解讀：
鄭州上一波城改大潮中，涌現(xiàn)出了不少“拆掉一個(gè)城中村，摞起一個(gè)城中村”的住宅項(xiàng)目，其超高容積率飽受詬病，這一狀況將得到極大改善。
鄭州嚴(yán)控高容積率項(xiàng)目的政策其實(shí)已經(jīng)執(zhí)行有-段時(shí)間了，本次新政再次明確強(qiáng)調(diào)，這是要完全革新城市面貌，提高購(gòu)房者居住舒適度。
11、資金緊張的優(yōu)質(zhì)房企在貸款方面可以松口氣
政策原文：
給予企業(yè)項(xiàng)目貸款支持。定期組織銀企對(duì)接，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸，按照依法依規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則加大房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)貸款支持，有效緩解市場(chǎng)主體資金鏈運(yùn)行壓力。
解讀：
在過(guò)去兩年里，房市調(diào)控高壓政策不斷，銀行在面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)不愿放貸、不敢放貸、不愿續(xù)貸，這使得不少房企面臨巨大壓力。
新政明確強(qiáng)調(diào)要給房企項(xiàng)目貸款支持，而且還直接組織銀企對(duì)接。這對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企來(lái)說(shuō)，可以緩解資金壓力，對(duì)于手里仍有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的小風(fēng)險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，也可以緩一口氣。
12、拆二代們少分房子多分錢(qián)，鼓勵(lì)拆二代買(mǎi)房
政策原文：
推行貨幣化安置。實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，堅(jiān)持以貨幣化安置為主。對(duì)未開(kāi)工建設(shè)的安置房，鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。
解讀：
鄭州以往拆遷安置對(duì)村民進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)，采用貨幣補(bǔ)償和安置房補(bǔ)償結(jié)合的方式，不少村民分到多套安置房，可以繼續(xù)當(dāng)房東，沒(méi)有購(gòu)房意愿。
新政再次提出要以貨幣化安置為主，如此一來(lái)，村民手里錢(qián)多房少，更愿意買(mǎi)房、買(mǎi)好房。這可以大大刺激鄭州改善市場(chǎng)需求。
13、租房有政府保障，惡房東以后沒(méi)市場(chǎng)
政策原文：
促進(jìn)安置房轉(zhuǎn)化。對(duì)已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購(gòu)、回租等方式，盤(pán)活轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。
解讀：
新政提出政府回購(gòu)、回租安置房，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，以后在鄭州租房面對(duì)的房東更多是政府而不是二房東，政府保障租房、租金，使得租房市場(chǎng)將更加穩(wěn)定。
14、鄭州房市更加市場(chǎng)化
政策原文：
機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)不得在鄭州市域內(nèi)組織新的團(tuán)購(gòu)住房、定向開(kāi)發(fā)住房行為。
解讀：
大膽一點(diǎn)說(shuō)，以后鄭州機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的公務(wù)員購(gòu)房福利沒(méi)了，和普通老百姓們一起買(mǎi)商品房吧，房子更加市場(chǎng)化了。
15、二手房交易差額稅降低至1%二手房市場(chǎng)即將活躍
政策原文：
沒(méi)有原文。（其實(shí)已經(jīng)不需要原文了）
解讀：
此次發(fā)布的通知中并未涉及二手房交易差額稅問(wèn)題，但是已經(jīng)有消息稱(chēng)，鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、中牟、港區(qū)四個(gè)區(qū)域中，在個(gè)人承諾無(wú)法提供完整準(zhǔn)確的房屋原值、有關(guān)合理費(fèi)用憑證的情況下，二手房交易差額稅由原來(lái)的20%降低至1%。
之前我已說(shuō)過(guò)多次，差額稅降低最直接的是刺激改善族賣(mài)舊換新、賣(mài)小換大，從而刺激改善盤(pán)銷(xiāo)售熱度。
除此之外，關(guān)于房貸利率降低的信息，幾日前也曾明確說(shuō)過(guò)了，二手房首套、二套利率均是近5年來(lái)最低時(shí)期。
