近期，國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、國(guó)
老A是石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的「老炮」了。在莊里摸爬滾打了這么多年，這家伙從一線賣房銷售混起，白手起家，大街上派單，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目門口搶客，打「電開」撈針，甚至為了一單客戶在野地里約架。就憑著這股子「天不怕，地不怕，就怕專項(xiàng)整治查」的勁頭，終于混到了一家本地房企的高層。
有一次，幾大杯紅酒下肚，這家伙抹著眼淚拍著我的肩膀：你知道我特么郁悶的事情是什么嗎？我搖頭。他說：混了這么多年，我連個(gè)石家莊戶口都沒混上。我詫異：石家莊的落戶政策挺寬松，你咋沒落下來？他說：政策是寬松，可我得為孩子想啊。河北的高考分?jǐn)?shù)這么高，就憑我那兒子的智商，考本科都費(fèi)勁。我是吃了沒上好大學(xué)的虧，只能從基層干起。我不能讓我兒子再吃這個(gè)虧。我啞然。
2018年5月，天津戶籍新政出臺(tái)，本科畢業(yè)且年齡在40歲以下可直接落戶。這家伙聞風(fēng)而動(dòng)，連夜開車奔向天津，一邊電話遙控遠(yuǎn)在石家莊的妻子攢材料，另一邊在天津邊排隊(duì)、邊托關(guān)系。不虧是做房地產(chǎn)行業(yè)出身的，他深諳政策的道理：傻子都能看得出來的好機(jī)會(huì)，往往就到了政策閘門即將關(guān)閉的最后時(shí)刻。那幾天，他為了一張戶口調(diào)入函，絞盡腦汁，終于在最高層授意關(guān)閉閘門的最后時(shí)刻，擠上了開往天津戶口的末班車。從天津回來，他連睡了幾天，直到老板的電話都打到了妻子那里，才渾渾噩噩回到工作崗位。
用他的話說：我是逃出生天了。這感覺，如同把孩子送進(jìn)了高考的保險(xiǎn)柜。因此，當(dāng)昨天石家莊的「無門檻」戶籍新政落地，他在微信朋友圈里寫了這么一句話：
我正在城樓觀山景，耳聽得城外亂紛紛。旌旗招展空翻影，卻原來是司馬發(fā)來的兵。
1
石家莊的人口危機(jī)已是「火燒眉毛」，搶人大戰(zhàn)再不打響，四平八穩(wěn)再過兩年，局面恐怕會(huì)更加糟糕。
無門檻戶籍新政落地前，石家莊還沉浸在常住人口規(guī)模接近1100萬，市轄區(qū)常住人口突破500萬，時(shí)隔五年重回全國(guó)「特大城市」行列，一血五年前降級(jí)前恥的狂喜之中。殊不知，石家莊的人口規(guī)模已經(jīng)埋下危機(jī)。
在上一篇回看文章中，小回通過翔實(shí)數(shù)據(jù)，揭示了石家莊人口當(dāng)前遭遇的五個(gè)問題：其一，縣城人口劇烈失血。其二，主城區(qū)已是人滿為患。其三，新三區(qū)配套亟待提升，否則主城區(qū)人口龜縮不出。其四，高新區(qū)人口激增，大有可為。其五，若偏安冀中南，再不突破，石家莊的人口后勁將更加嚴(yán)峻。
在文章的最后，小回有這樣一段話：
盡管石家莊已有將近1100萬的常住人口規(guī)模，「老本」還能坐享一段時(shí)間，可總有一天，這座河北的省會(huì)，還是需要走出冀中南，面對(duì)河北全境。那么，石家莊，準(zhǔn)備好了嗎？
在市轄區(qū)如同一臺(tái)「吸血泵」一般虹吸著周邊各縣人口的同時(shí)，石家莊的人口「大賬」卻已經(jīng)算不過來。根據(jù)小回的統(tǒng)計(jì)，自2011年至2017年，石家莊的常住人口新增了60萬，規(guī)模著實(shí)不小。但這其中，來自本地的新增人口接近49萬人，占新增總量的82%。來自本地的新增人口是如何來的呢？簡(jiǎn)單說，用當(dāng)年的出生人口減掉死亡人口；通俗點(diǎn)說，便是石家莊的生育人群「能生」。
▲ 2012年至2018年石家莊全市常住人口、城鎮(zhèn)常住人口、當(dāng)?shù)貎粼鋈丝诤屯獾剌斎肴丝谇闆r（數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局，數(shù)據(jù)說明：因2018年石家莊全市常住人口詳細(xì)情況未公布，當(dāng)?shù)貎粼鋈丝诤屯獾剌斎肴丝谇闆r暫缺）
可反過來，來自外地輸入的新增人口卻不容樂觀。根據(jù)小回的統(tǒng)計(jì)，自2012年至2017年，來自外地輸入的新增人口僅有18萬。更為嚴(yán)峻的是，每年來自外地輸入的新增人口規(guī)模呈逐年下降趨勢(shì)。2013年是最高峰，有4.9萬人；2012年、2013年和2014年均保持了4萬人以上的規(guī)模；可從2015年開始，這個(gè)數(shù)字便逐年下降，從2.3萬人下降到了剛剛超過1萬人。2018年石家莊人口的詳細(xì)數(shù)據(jù)還沒有公布，不過，從目前來看，出現(xiàn)反轉(zhuǎn)的可能性不大。
相對(duì)于「戶籍人口」而言，「常住人口」更能體現(xiàn)出石家莊這座城市的現(xiàn)實(shí)生活人口規(guī)模。對(duì)于石家莊這樣的省會(huì)城市，憑借其政治和經(jīng)濟(jì)地位，還能保持在人口凈流入的狀態(tài)，也就很容易出現(xiàn)常住人口規(guī)模高于戶籍人口的情況。石家莊此次出臺(tái)的無門檻戶籍新政，首先瞄準(zhǔn)的自然就是那些「常住」于此，但戶籍不在此的人口。很遺憾，小回只統(tǒng)計(jì)到了2017年和2018年石家莊的戶籍人口規(guī)模，統(tǒng)計(jì)顯示，盡管面對(duì)「近鄰」天津、鄭州，和「遠(yuǎn)親」西安們激烈的「搶人大戰(zhàn)」，石家莊的戶籍人口還在增長(zhǎng)，一年內(nèi)增加了8.31萬人；2018年常住于此、但戶籍不在此的人口接近50萬，這個(gè)數(shù)字反而比2017年減少了1.15萬人。2017年初，石家莊重啟了住房限購(gòu)政策，一年下來，這1.15萬人算是被「招安」，主動(dòng)或者被動(dòng)地加入到了石家莊的戶籍人口行列。
▲ 2017年、2018年石家莊全市常住人口、全市戶籍人口、城鎮(zhèn)戶籍人口、城區(qū)戶籍人口和全市常住非戶籍人口情況（數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局）
從目前來看，除去辛集市，全市的戶籍人口還沒有突破1000萬，這對(duì)于石家莊人口的基本面而言，顯然也是另一項(xiàng)危機(jī)：
人口穩(wěn)定性不足。
一面，是外地輸入的新增人口逐年減少；另一面，則是戶籍人口未過千萬。人口危機(jī)都已經(jīng)「火燒眉毛」了，石家莊的搶人大戰(zhàn)如果再不打響，四平八穩(wěn)再過兩年，等外地輸入新增人口「由正轉(zhuǎn)負(fù)」，本地生育新增人口難以為繼，常住轉(zhuǎn)戶籍的人口「老本」吃光，局面恐怕會(huì)更加糟糕。
2
全國(guó)多地戶籍政策門檻一降再降，戶籍含金量和競(jìng)爭(zhēng)力便凸顯出來。石家莊的戶籍含金量幾何，取決于石家莊戶籍所附著的城市公共資源。
2018年的人才綠卡政策，在各地層出不窮、花招用盡的搶人大戰(zhàn)中，實(shí)在是顯得有些「端著」。其他城市可是不管三七二十一，先把人「抓」來再說；尚在「4+4」現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)格局中蹣跚起步的石家莊，還把人才和人口放在那些瞄準(zhǔn)北上廣深，連西安都得猶豫再三的高智、高知人群，就有些不合時(shí)宜了。盡管在人才綠卡政策之外，石家莊的落戶門檻本身就不算高，有穩(wěn)定住所或穩(wěn)定工作即可。然而，這次無門檻戶籍新政出臺(tái)，方才真正顯示出石家莊在搶人大戰(zhàn)中，終于「爺們」了一回。
有些時(shí)候，需要先贏在氣勢(shì)。
這感覺如同一大群人擠在一個(gè)屋子里面聒噪，墻角突然有人嗷得一嗓子冒出來，把所有人都嚇著了?？蓧悄侨?，或許很長(zhǎng)時(shí)間都沒個(gè)動(dòng)靜，幾乎所有人都快把它遺忘了。從某種意義上來看，過往的石家莊就如同那個(gè)躲在墻角的人。
無門檻戶籍新政，不再要求落戶者擁有穩(wěn)定住所和穩(wěn)定工作，想落戶，拿著身份證和戶口本，到派出所辦個(gè)手續(xù)就可以。那么，問題來了，這項(xiàng)新政效果如何？能把多少戶口引入石家莊？
解答這個(gè)問題，就要看石家莊戶口的「含金量」。
我們都知道，同樣一個(gè)戶口本，北京就比天津值錢，天津就比石家莊值錢，石家莊就比下轄縣城值錢。當(dāng)然了，石家莊或下轄縣城卻不見得比村里值錢。排除農(nóng)村戶口的特殊價(jià)值，新型城鎮(zhèn)化的大勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，戶籍政策正在逐步放開，此時(shí)就需要面對(duì)一個(gè)殘酷的選擇題：城市與城市之間的戶口價(jià)值，孰高孰低？衡量的因素，便是戶口所代表的城市，以及戶口所附著的城市公共資源。
石家莊戶口的含金量，就要看石家莊公共資源的含金量。
將搶人大戰(zhàn)中動(dòng)靜最大、力度最強(qiáng)的天津、西安和南京三地，和石家莊放在一起，公共資源的高下之分一目了然：軌道交通方面，僅有「一條半」地鐵線路的石家莊對(duì)比其他三座城市，已是望塵莫及，地鐵不成網(wǎng)，服務(wù)人口規(guī)模還很有限；文化設(shè)施方面，場(chǎng)館數(shù)量雖然中規(guī)中矩，但在博物館上僅是個(gè)位數(shù)水平；醫(yī)療衛(wèi)生方面，三甲醫(yī)院數(shù)量在河北省內(nèi)絕對(duì)領(lǐng)先，但仍無法與其他三座城市相比，醫(yī)院、醫(yī)生和床位數(shù)量則是中規(guī)中矩的水平。
最要命的，則是教育資源：普通中小學(xué)數(shù)量尚可，但在普通高校數(shù)量上，石家莊仍落后于其他三座城市，985、211高校更是最大的「心病」。不僅僅是石家莊，河北全省也深受優(yōu)質(zhì)高校太少，高考本科錄取難的「拖累」：和其他三座城市所屬的省份相比，河北的高考本科錄取率最低，河北考生本科淘汰率之高，在全國(guó)范圍內(nèi)也能排進(jìn)前列。這不僅是河北「超級(jí)中學(xué)」深受追捧的最大溫床，也是和本文開頭老A們削尖腦袋把戶口遷往天津的根本原因。
如今，搶人大戰(zhàn)愈演愈烈，各地落戶門檻一個(gè)比一個(gè)低，「高考移民」早已不是秘密，甚至是這兩年「戶籍大遷徙」的最大驅(qū)動(dòng)力。和這些城市相比，祭出無門檻戶籍新政的石家莊，恐怕也需要面對(duì)戶籍含金量這個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)。
有朋友開玩笑：石家莊也可以模仿一下西安，派任務(wù)、抓戶籍，堵住各大交通要道，把人才和人口引進(jìn)來。西安們的政策敢出，動(dòng)作敢做，雷厲風(fēng)行，值得仿效，也是建立在外來人口「愿意來」的基礎(chǔ)上。說到底：
千金難買我樂意。
面對(duì)石家莊的戶籍，就要看有多少人樂意了。
3
石家莊尚有人口腹地，無門檻戶籍新政可輻射2400萬人，并將住房限購(gòu)政策踢進(jìn)「故紙堆」。購(gòu)房者多了，可石家莊房?jī)r(jià)呢？小回有三點(diǎn)判斷。
不知道石家莊是該郁悶，還是該慶幸：與西安之于陜西、甘肅等西北腹地，鄭州之于河南全省一億人口，石家莊的輻射范圍僅有冀中南一隅。然而，坐擁關(guān)中城市群絕對(duì)核心的西安，也在2018年拿出了力度最大的戶籍新政，在搶人上不遺余力，絲毫沒有因國(guó)家中心城市地位而沾沾自喜的意思，也就此在2018年全年拿下了40萬的外地輸入人口規(guī)模。這一口氣吃下去的，比石家莊吭哧吭哧搞五年拿下的外地輸入人口規(guī)模還多，焉能不讓石家莊們羨慕嫉妒恨？
可好在，石家莊還有冀中南一隅。與唐山僅剩冀東一地，天津僅有滄州一地相比，石家莊的輻射范圍內(nèi)有邢臺(tái)、邯鄲、衡水和定州四地，再加上在地理上更「親近」的山西陽泉，常住人口合在一起2400萬人。而這2400萬人，便是石家莊無門檻戶籍新政的重要目標(biāo)。
近水樓臺(tái)先得月。
下面總結(jié)一下：此次石家莊戶籍新政的首要目標(biāo)，便是將2018年常住在石家莊、但戶籍尚不在石家莊的將近50萬人「招安」下來；其次，便是前述輻射范圍內(nèi)的2400萬人。按照以往的經(jīng)驗(yàn)，保守估計(jì)，無門檻戶籍新政剛剛出臺(tái)便可撬動(dòng)心思的人口規(guī)模，應(yīng)該在200萬左右。
請(qǐng)注意，這里僅僅說的是「動(dòng)了心思」，真要行動(dòng)起來，50萬人更為現(xiàn)實(shí)；此外，要想將這50萬人在戶籍人口上完全兌現(xiàn)，需要至少一年的時(shí)間。別嫌少，兇猛之于西安，2018年全年新增戶籍人口超過80萬，戶籍含金量大打折扣的石家莊，顯然無法同日而語。
可「行動(dòng)」總比「不動(dòng)」要強(qiáng)。
▲ 2012年至2018年西安全市常住人口、城鎮(zhèn)常住人口、全市戶籍人口、當(dāng)?shù)貎粼鋈丝诤屯獾剌斎肴丝谇闆r（數(shù)據(jù)來源：西安市統(tǒng)計(jì)局）
說到這里，讀者們最關(guān)心的話題，就只剩下了房?jī)r(jià)。實(shí)話實(shí)說，無門檻戶籍新政已經(jīng)將石家莊的住房限購(gòu)政策一腳踢進(jìn)了「故紙堆」：只要你愿意把戶口遷進(jìn)來，就有了不限購(gòu)的購(gòu)房資格，也不用再苦熬那三年內(nèi)滿24個(gè)月的納稅或社保。遠(yuǎn)的不說，前述預(yù)計(jì)的50萬新增戶籍人口，就可以順利加入石家莊購(gòu)房者的行列。
根據(jù)小回的統(tǒng)計(jì)，在2018年981萬的戶籍人口中，城鎮(zhèn)戶籍人口453萬，占總量的46%；主城區(qū)戶籍人口312萬，占總量的32%。按照這個(gè)比例計(jì)算，可以直接進(jìn)入主城區(qū)的新增戶籍人口至少15萬，更何況，將戶口辛辛苦苦遷到石家莊，更多人首選的自然是公共配套更為完善的主城區(qū)。
那么，問題來了：購(gòu)房者多了，需求多了，房?jī)r(jià)豈不是要漲了？無門檻戶籍新政落地僅僅半天，這個(gè)問題就已經(jīng)在小回的微信和微博上被問爆了。小回的回答也很直接：
如果因?yàn)樾枨蠖嗔?，房?jī)r(jià)就要漲；那當(dāng)年去庫存，也沒見房?jī)r(jià)降？
2016年的「去庫存」才過去不到三年，彼時(shí)那一輪爆發(fā)式增長(zhǎng)，一面將石家莊房?jī)r(jià)從千元量級(jí)一口氣頂?shù)搅巳f元，另一面使庫存壓力一并緩解?？稍俅蟮膸齑鎵毫?，當(dāng)年也并沒有成為壓垮房?jī)r(jià)的「稻草」，反而靠那一輪爆發(fā)式增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)「解套」。
從短期來看，影響房?jī)r(jià)的最大因素，依然是政策。盡管無門檻戶籍政策已經(jīng)「架空」了住房限購(gòu)政策，但住房限貸、限價(jià)和限售政策仍在：購(gòu)房首付款門檻未發(fā)生變化；個(gè)人住房貸款利率上浮水平雖然即將進(jìn)入下行通道，但回歸基準(zhǔn)依然是「隔壁家」的事情，金融機(jī)構(gòu)仍堅(jiān)持「按兵不動(dòng)」；住房限售政策也將房產(chǎn)流通性逼到了墻角，流通不暢的房產(chǎn)也只能是五年內(nèi)的「紙面財(cái)富」。再加上「房住不炒」，
調(diào)控政策的基本面并未「崩盤」。
調(diào)控中天懸劍，尤其是房?jī)r(jià)趨勢(shì)，不僅是決策層考量地方政府的重要指標(biāo)，更是將承擔(dān)更多主體責(zé)任的地方政府關(guān)注的重點(diǎn)?？梢韵胍姡瑹o論任何原因，一旦房?jī)r(jià)異動(dòng)，不僅此前出臺(tái)的利好政策可能就此「收攤」，甚至可能在重壓之下招致更嚴(yán)厲的調(diào)控。
房?jī)r(jià)大幅上漲，那是一件ZZ不正確的事情。
政策調(diào)整的「量變」已經(jīng)發(fā)生，除非大趨勢(shì)反轉(zhuǎn)，否則，市場(chǎng)重歸活躍的「質(zhì)變」終將到來。可在質(zhì)變到來之前，目前的這些量變，還不能成為徹底反轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)和市場(chǎng)的那雙手。
當(dāng)下，小回的判斷依然是這三條：
其一，房?jī)r(jià)短期內(nèi)不具備大漲條件，但止跌趨勢(shì)已定。
其二，政策調(diào)整正在逐步展開，購(gòu)房心理正在逐步熱絡(luò)。
其三，購(gòu)房者依然有從容出手的機(jī)會(huì)，二手房市場(chǎng)還有議價(jià)機(jī)會(huì)，一手房市場(chǎng)還有撿漏機(jī)會(huì)。在2018年底，小回說，從容出手的時(shí)間是半年；可到了今天，這個(gè)時(shí)間就只剩下兩至三個(gè)月。
千萬不要抱著重溫2016年房?jī)r(jià)暴漲舊夢(mèng)的希望。否則，政策調(diào)整的溫情脈脈便會(huì)戛然而止。就像目下的股市一般，決策層要的是：
慢牛。
