近期，國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、國(guó)
黨的十八大后，中國(guó)政府以強(qiáng)烈的危機(jī)意識(shí)、憂患意識(shí)、精進(jìn)意識(shí)和擔(dān)當(dāng)意識(shí)，直面著矛盾和問(wèn)題，解決了許多過(guò)去想解決而沒(méi)有解決的重大問(wèn)題。
在房地產(chǎn)這個(gè)矛盾突出的領(lǐng)域，落實(shí)中央“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”在地方又有新的落地舉動(dòng)。9月22日~23日，重慶、南昌、長(zhǎng)沙、南寧、武漢、西安、石家莊、貴陽(yáng)8個(gè)城市先后出臺(tái)樓市新政，限售成為本輪政策的主要特征，購(gòu)買房子2~5年內(nèi)不能出售。
這些城市雖然不是傳統(tǒng)的熱點(diǎn)城市，但一個(gè)共同特征是近期房?jī)r(jià)和交易量上漲明顯?！叭绻ツ?0月份集中出臺(tái)調(diào)控的20個(gè)核心一二線城市中今年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在反彈情況，那么，‘限售’極有可能成為這些城市的‘補(bǔ)丁’政策，發(fā)揮抑制投資投機(jī)的作用，為樓市降溫，上海、深圳等這些核心城市也不例外。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為。
此次8個(gè)城市集中出新政策就是一次以問(wèn)題為導(dǎo)向的防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)役之一，接下來(lái)包括限售、打擊消費(fèi)貸等手段將會(huì)穿透式全面擴(kuò)圍。
堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向， 哪里問(wèn)題突出調(diào)控哪里、哪里房?jī)r(jià)上漲明顯，調(diào)控就指向哪里。這是房地產(chǎn)調(diào)控的新態(tài)勢(shì)。
房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，投資投機(jī)需求旺盛，正是上述8個(gè)城市收緊樓市調(diào)控政策的主要原因。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月份新建商品住宅價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙以16.9%的同比漲幅領(lǐng)漲全國(guó)，重慶、西安和南寧的房?jī)r(jià)同比漲幅也超過(guò)12%，石家莊、南昌和貴陽(yáng)的同比漲幅接近10%。
香港《大公報(bào)》援引重慶相關(guān)人士指出，重慶今次出臺(tái)限售新政，意在阻止各類炒房資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防范各類套利機(jī)制出現(xiàn)，堵住了部分違規(guī)資金進(jìn)入樓市，同時(shí)也防止了資金隨意撤出樓市，攪動(dòng)市場(chǎng)。
從房?jī)r(jià)歷史與數(shù)據(jù)看，重慶直轄20年來(lái)，在一線城市和熱點(diǎn)二線城市疲于調(diào)控高漲的房?jī)r(jià)時(shí)，重慶房?jī)r(jià)則一直不溫不火，直到去年下半年，“高房?jī)r(jià)殺手”黃奇帆離任重慶市市長(zhǎng)職務(wù)之后，重慶房?jī)r(jià)才開(kāi)始出現(xiàn)漲勢(shì)，今年二季度以15.62%的環(huán)比漲幅位居全國(guó)第一。
在不被很多人關(guān)注的南昌，目前新房均價(jià)已經(jīng)突破1.2萬(wàn)元/平方米，二手房均價(jià)也突破1.1萬(wàn)元/平方米。均比去年同期上漲。8月份南昌新建商品住宅價(jià)格漲幅列全國(guó)第三。
比起北上廣深四大一線城市三年來(lái)首現(xiàn)房?jī)r(jià)全面停漲，以及南京、杭州等15個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比全面止?jié)q，這8個(gè)城市房?jī)r(jià)調(diào)控壓力無(wú)疑正在出現(xiàn)。
從市場(chǎng)銷售層面，當(dāng)前一些城市房?jī)r(jià)調(diào)控出現(xiàn)了一個(gè)剛性擾動(dòng)因素：存銷比。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，8月份，二線城市存銷比為6.14個(gè)月，已連續(xù)17個(gè)月低于8個(gè)月。其中，南昌、南寧、貴陽(yáng)等城市存銷比在10個(gè)月以下，重慶、西安等城市的存銷比在6個(gè)月以下。房地產(chǎn)業(yè)界一般認(rèn)為，當(dāng)存銷比小于8個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)存在上漲壓力。
這種局面之下，在重慶、南昌、南寧、西安、長(zhǎng)沙、石家莊等8個(gè)城市出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策中，6個(gè)城市實(shí)施了限售。
重慶就規(guī)定，主城區(qū)新購(gòu)新建商品住房和二手住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后才能上市交易；南昌要求全市范圍內(nèi)所有新交易的住宅，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓；貴陽(yáng)規(guī)定，在當(dāng)?shù)刭?gòu)買新建商品住房，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；南寧則是限售升級(jí)，在市區(qū)（不含武鳴區(qū)）法人單位購(gòu)買二套及以上住房限售2年。
南昌還提出實(shí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策。對(duì)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓用地開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品住宅（含商?。╉?xiàng)目，在商品住宅銷售及轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，實(shí)行限房?jī)r(jià)、限對(duì)象、限轉(zhuǎn)讓（簡(jiǎn)稱“三限房”）等政策?！叭薹俊睉?yīng)優(yōu)先滿足南昌市戶籍在市區(qū)無(wú)自有住房的成年市民，并限購(gòu)一套?！叭薹俊辟?gòu)房人自《商品房買賣合同》簽訂之日起，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。通過(guò)繼承方式取得的“三限房”，須在繼承人與被繼承人取得“三限房”時(shí)間累計(jì)滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。
長(zhǎng)沙市住建委9月23日凌晨發(fā)布通知稱，在本市購(gòu)買的商品房（含二手房，下同），取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)滿3年方可上市交易。同時(shí)，收緊限購(gòu)政策：本市個(gè)人家庭戶和集體戶個(gè)人，且在本市無(wú)房的，限購(gòu)1套商品住房；長(zhǎng)沙市戶籍家庭在本市已有1套住房的，待首套住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)滿3年后，方可購(gòu)買第2套商品住房。
這波限售最嚴(yán)的是石家莊，要求“本市戶籍居民家庭自發(fā)文之日起新購(gòu)住房(含新建商品住房和二手房)的,五年內(nèi)不得上市交易,購(gòu)房時(shí)間以交易合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)”。
與上述6城不同，西安新政并未涉及限售，而是通過(guò)商品房?jī)r(jià)格申報(bào)控制房?jī)r(jià)，武漢則是規(guī)范開(kāi)發(fā)商銷售行為。
一邊消除房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn) 一邊加快機(jī)制建立此輪房地產(chǎn)全方位治理的憂患意識(shí)來(lái)自于10多年調(diào)控認(rèn)識(shí)和對(duì)現(xiàn)階段風(fēng)險(xiǎn)的清醒判斷，也是來(lái)自于對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)進(jìn)程、跨越“中等收入陷阱”可能會(huì)被重大風(fēng)險(xiǎn)影響的防范。2016年12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。2016年12月21日下午，習(xí)近平總書(shū)記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議上進(jìn)一步指出，“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性”。
隨后，房?jī)r(jià)調(diào)控與房地產(chǎn)改革的緊迫性與前瞻性，以之前未有的步伐、手段向治理目標(biāo)推進(jìn)。
限售發(fā)起于廈門。3月24日，廈門發(fā)布“限售令”，規(guī)定居民新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證滿2年方可上市交易，成為全國(guó)首個(gè)限售城市。
截至目前，全國(guó)有近40個(gè)城市加入限售行列，最長(zhǎng)限售期長(zhǎng)達(dá)10年。
5月開(kāi)始，住建部加快了長(zhǎng)效機(jī)制配套政策的出臺(tái)，當(dāng)月，我國(guó)第一部明確規(guī)范住房租賃和銷售管理的行政管理法規(guī)《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》，正式開(kāi)始向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
7月，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。當(dāng)月，住建部聯(lián)合9部門印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，明確在12個(gè)重點(diǎn)城市加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。
8月，國(guó)土資源部會(huì)同住建部，確定在13個(gè)城市首批開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，主要供給新市民。
在地方，7月7日，上海市出臺(tái)《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，著力建設(shè)“購(gòu)租并舉”住房體系。7月10日,廣州市公布《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的工作方案》，提出“16條”大力扶持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。7月21日，佛山市開(kāi)展全國(guó)住房租賃試點(diǎn)工作動(dòng)員會(huì)議，下發(fā)9項(xiàng)租賃市場(chǎng)實(shí)施方案。
在北京，按照計(jì)劃，2017年至2021年預(yù)計(jì)供應(yīng)25萬(wàn)套自住型商品房，這部分房源都將按照共有產(chǎn)權(quán)住房的辦法執(zhí)行，這不僅影響開(kāi)發(fā)端生態(tài)，還促使了供地端進(jìn)行變革。
綠城中國(guó)董事會(huì)聯(lián)席主席、藍(lán)城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獨(dú)家專訪時(shí)說(shuō)，他現(xiàn)在最關(guān)心的一個(gè)事情是大學(xué)畢業(yè)生、外來(lái)務(wù)工者、低收入群體、藍(lán)領(lǐng)工人等群體的居住問(wèn)題。“大學(xué)畢業(yè)生是中國(guó)的未來(lái)，是現(xiàn)代科技、現(xiàn)代文化發(fā)展中的主體力量，但他們現(xiàn)在的居住問(wèn)題還沒(méi)有很好地得到解決。他們即我們?！?
宋衛(wèi)平說(shuō)，中國(guó)每年有600多萬(wàn)人從大學(xué)畢業(yè)，其中有部分人是從鄉(xiāng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、三四線城市流向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、機(jī)會(huì)較多、社會(huì)資源比較集中的一二線城市及省會(huì)城市，他們帶著夢(mèng)想與希望。但一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題也擺在他們的面前，那就是居住問(wèn)題，他們只能艱難勉強(qiáng)地租房生活，節(jié)衣縮食、不敢冒險(xiǎn)地生活。以他們現(xiàn)在或者未來(lái)的收入計(jì)算，大部分人在一二線城市實(shí)現(xiàn)買房會(huì)遙遙無(wú)期。
“這些人支撐著這個(gè)國(guó)家的日常運(yùn)營(yíng)與生活，他們勞動(dòng)強(qiáng)度大、勞動(dòng)條件比較差，承裁著中國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中最重要的、最基礎(chǔ)和最繁重的工作，同時(shí)也是一群職業(yè)尊嚴(yán)嚴(yán)重缺失的人，約有2億～3億人，大多來(lái)自農(nóng)村，進(jìn)入城市多年，主要租住在城中村、近郊區(qū)域，過(guò)著漂泊生活。我們要做出合情合理的安排與保障。”
一座城市住房生態(tài)鏈關(guān)乎國(guó)家發(fā)展進(jìn)程。今年，對(duì)高房?jī)r(jià)問(wèn)題產(chǎn)生重要社會(huì)影響的有兩篇報(bào)道，一篇為《一枚中科院科研人員的自白：我為什么選擇離開(kāi)》，一篇為《華為員工：表面光鮮工作十年買不起房》。前一篇作者講述了從北大本碩博畢業(yè)后進(jìn)入中科院北京某所工作，最后卻因買房、子女入學(xué)等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，含淚告別中科院轉(zhuǎn)戰(zhàn)外地。后一篇華為員工講述了他們對(duì)深圳買房居住和孩子上學(xué)的絕望、悔恨、困惑與糾結(jié)故事。
“北京的房子太貴了，這個(gè)是客觀事實(shí)?！比珖?guó)人大代表、中國(guó)科學(xué)院院士王家騏在今年全國(guó)兩會(huì)時(shí)說(shuō)，即使用他一輩子的身家，在北京也買不起稍微寬敞一點(diǎn)的房子。
房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的背后，有著發(fā)展時(shí)代糾合的多種因素，但有一點(diǎn)被人們共識(shí)，就是炒房。9月6日發(fā)布的《2017胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》稱，在千萬(wàn)富豪和億萬(wàn)富豪中，有15%富豪是通過(guò)炒房實(shí)現(xiàn)。
華安基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜在9月23日的第三屆復(fù)旦首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上，從人口和收入表達(dá)了自己對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)新局勢(shì)的觀點(diǎn)：從人口因素看，很多人沖到三四線買房子，這是慣性的“60后”、“70后”思維；而今后十年，是“90后”，“00后”買房。但“85后”、“90后”、“00后”的人口基數(shù)和“60后”相比，減少40%以上，而房子是用來(lái)住的，這就必然導(dǎo)致購(gòu)房人數(shù)會(huì)減少。
從收入角度看，“60后”、“70后”曾經(jīng)歷的年均收入增長(zhǎng)20%以上的收入高速增長(zhǎng)時(shí)代只有在經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)時(shí)才可能實(shí)現(xiàn)，如今高經(jīng)濟(jì)增速時(shí)代不再，居民收入增長(zhǎng)速度與以往相比也在下降。
林采宜聲稱，“抱著死腦筋去買房的人，抱著錢跑到三線四線城市去買房的人，我替他們感到難過(guò)。”
克爾瑞研究中心分析師楊科偉認(rèn)為，這次限售政策對(duì)需求端最大的影響就是改變此前“急買急賣”的短期持有心理，通過(guò)降低交易頻次，消除短期獲利心理，以抑制投資投機(jī)性需求，符合中央“房住不炒”的精神。
金融更是發(fā)力調(diào)控。銀行今年來(lái)一直在按照銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)厲要求，拉起防控房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的防護(hù)網(wǎng)，首個(gè)手段就是收緊個(gè)人按揭貸，這也不難理解為何近期銀行界紛紛強(qiáng)化房貸審批措施、提高首付比例和利率、控制房貸總量。但這仍不能防止“加杠桿”投資投機(jī)客的“拋盤”行為。樓市“限售”政策因此作為補(bǔ)充隨時(shí)跟進(jìn)。
張宏偉認(rèn)為，“限售”時(shí)間定為“須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年或3年后方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù)”，在樓市下行周期的作用在于：鎖定2016年下半年以來(lái)處于高位的房貸資產(chǎn)，不讓其交易，不讓其出現(xiàn)貶值，防止由于房?jī)r(jià)下降而帶來(lái)的銀行系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，“沉淀”在房地產(chǎn)的大量投資資金因“限售”留在國(guó)內(nèi)，防止了資金外流，也為實(shí)體經(jīng)濟(jì)改革與復(fù)蘇提供了更長(zhǎng)時(shí)間的窗口期；并為樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制相關(guān)措施（不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅立法等）的醞釀出臺(tái)贏得時(shí)間。
“在短期內(nèi)，限售或會(huì)造成房地產(chǎn)成交量的回落，隨著調(diào)控周期的拉長(zhǎng)，一些地方開(kāi)發(fā)商降價(jià)走量的可能性加大，預(yù)計(jì)更多項(xiàng)目將加快入市?！睏羁苽ヮA(yù)計(jì)。
有社會(huì)分析人士認(rèn)為，一座城市本身應(yīng)該是一個(gè)生態(tài)鏈，可以給處在城市各個(gè)層次的群體予以生存生活的環(huán)境以及向上流動(dòng)的機(jī)會(huì)。生活在城市的族群，既需要努力奮斗的耐心，也需要理性的選擇。“時(shí)代的聲音、人心的向背往往是通過(guò)問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)或者危機(jī)的形式來(lái)表達(dá)。也正是在對(duì)問(wèn)題的解決和風(fēng)險(xiǎn)的化解過(guò)程中，中國(guó)特色社會(huì)主義將變得更加成熟定型?！?
