促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)迎來更大力度的政策支持。10月16日國務(wù)院新聞辦舉行發(fā)布會，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況。
住建部部長倪虹表示，多部門打出一套“組合拳”，推動市場止跌回穩(wěn)。年底前，將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億。在前期城中村和危舊房改造基礎(chǔ)上，再新增100萬套，并通過貨幣化方式，加大政策支持力度。
倪虹表示，政策效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售等主要指標(biāo)降幅繼續(xù)收窄，特別是9月底以來，一手房的看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房的交易量持續(xù)上升，市場出現(xiàn)了積極變化。下一步，將一項一項抓落實(shí)，把政策效應(yīng)充分釋放出來，更多惠及人民群眾。
打好“組合拳”
9月26日，中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。要回應(yīng)群眾關(guān)切，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。9月29日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，研究部署具體落實(shí)工作。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同財政部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局等部門，指導(dǎo)各地迅速行動，抓存量政策落實(shí)，抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”，推動市場止跌回穩(wěn)。
這套“組合拳”怎么打？倪虹表示，概括起來，就是四個取消、四個降低、兩個增加。
四個取消，就是充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，城市政府要因城施策，調(diào)整或取消各類購房的限制性措施。主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。
四個降低，就是降低住房公積金貸款利率，降了0.25個百分點(diǎn)；降低住房貸款的首付比例，統(tǒng)一一套、二套房貸最低首付比例到15%；降低存量貸款利率；降低“賣舊買新”換購住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。通過落實(shí)這些已出臺的政策，降低居民購房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求。
兩個增加，一是通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造。二是年底前，將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制要將所有房地產(chǎn)合格項目都爭取納入“白名單”，應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸，滿足項目合理融資需求。
房地產(chǎn)市場要止跌回穩(wěn)，處理好“保交房”工作很關(guān)鍵。而房地產(chǎn)融資“白名單”機(jī)制，則在其中扮演著非常關(guān)鍵的“資金活水”角色。
野村證券首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺分析，房地產(chǎn)最關(guān)鍵的問題是“出清”。我國跟其他國家不同的地方在于，存在大量保交房問題，所以出清變得尤為重要。處理好保交房問題，不僅是政府和開發(fā)商履行責(zé)任的問題，還是重建市場對開發(fā)商和監(jiān)管信心的重要一步。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)，并不是單獨(dú)通過需求端的刺激來把量拉起來，更重要的還是保障購房者權(quán)益，這其中保交房非常關(guān)鍵，止跌企穩(wěn)需要供需兩端的政策發(fā)力。
李宇嘉表示，從項目進(jìn)入白名單到授信，以及最終的貸款投放、滿足資金需求，這是推進(jìn)保交房的關(guān)鍵一環(huán)。近期房地產(chǎn)市場回暖，資本市場開始修復(fù)估值，為白名單落地創(chuàng)造了條件。趁著當(dāng)前良好的外部環(huán)境，同步推進(jìn)項目推送和問題修復(fù)，將更多項目納入到白名單里，抓住保交房最佳的市場機(jī)會，可推動保交房和商品房市場好轉(zhuǎn)同頻共振。
國家金融監(jiān)管總局副局長肖遠(yuǎn)企在發(fā)布會上介紹，截至10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項目已審批通過貸款達(dá)到2.23萬億元。預(yù)計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。為做好房地產(chǎn)項目融資，保障房屋建成交付，我們還會進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項目融資機(jī)制，做到合格項目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，已審貸款“應(yīng)貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。
推動盤活存量閑置土地
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場面臨高庫存問題，盤活存量土地作為其中的關(guān)鍵，在現(xiàn)實(shí)中卻面臨開發(fā)難、轉(zhuǎn)讓難、政府回收難等問題，存量資產(chǎn)盤活易陷入僵局。
此前，財政部稱，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲備項目。央行提出，支持收購房企存量土地，在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，必要時可以由人民銀行提供再貸款支持。
財政部部長助理宋其超在發(fā)布會上表示，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，財政部擬會同相關(guān)部門實(shí)施利用專項債收儲土地和收購存量商品房政策。這兩項政策聚焦房地產(chǎn)市場的堵點(diǎn)問題，既是推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要舉措，也是落實(shí)黨的二十屆三中全會決策部署，擴(kuò)大專項債支持范圍和用作項目資本金領(lǐng)域的重要內(nèi)容，有利于促進(jìn)土地市場的供需平衡，緩解地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的流動性和債務(wù)壓力，也有利于增加保障性住房來源，增進(jìn)民生福祉。
在具體操作上，關(guān)于專項債用于土地儲備，主要是支持各地結(jié)合實(shí)際情況，與存量土地的業(yè)主企業(yè)合理確定收購價格，妥善處理回收存量土地涉及的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，合理確定專項債券項目內(nèi)容和地塊范圍，及時安排債券發(fā)行和支出，提高土地資源的利用效率和債券資金的使用效益。
自然資源部副部長劉國洪表示，在盤活存量閑置土地方面，除了支持地方政府收回收購閑置存量土地以外，還有兩條路徑。一是鼓勵企業(yè)優(yōu)化開發(fā)。對于企業(yè)有意愿、市場有需求的，采取可以允許分期辦證、延期支付出讓價款、合理免除企業(yè)違約責(zé)任等，來緩解企業(yè)資金的壓力。二是促進(jìn)市場流通轉(zhuǎn)讓。對于企業(yè)無力開發(fā)的，指導(dǎo)各地通過搭建交易的平臺，支持預(yù)告登記和帶押過戶轉(zhuǎn)讓，助推司法處置和合作開發(fā)等，來進(jìn)一步激發(fā)市場活力。
